22 Ene Pisos turísticos… Limitación, prohibición pero sin vuelta atrás

Pisos turísticos y la nueva sentencia del Tribunal Supremo

Desde que el Tribunal Supremo fallara su sentencia el pasado mes de octubre, las comunidades de propietarios están realizando muchas consultas sobre los pisos turísticos que tienen entre sus comuneros.

Debido a que esta sentencia ha tenido bastante repercusión en los medios de comunicación, los propietarios nos llaman con dudas que coinciden en los puntos que resumimos en este artículo de Mujeres Valientes:

1.- Los pisos turísticos que ya tenían su licencia no se ven afectados por esta sentencia. Ha habido varias comunidades que nos han preguntado si podía prohibirse la actividad a una vivienda que se estuviera explotando como turística y la respuesta es clara: NO.

Esta sentencia no tiene carácter retroactivo y por eso todo lo que estuviera hecho ya no se puede deshacer. Si en la comunidad hay un piso turístico, así va a seguir siendo y esta sentencia no le afecta para nada.

Y esto con independencia de que si los usuarios del piso turístico realizan actividades insalubres, nocivas, ruidosas… Se pueden emprender otras acciones como pueden ser incluso una denuncia o avisar a la policía.

2.- Se puede prohibir en una junta que existan pisos turísticos. En realidad esta sentencia lo que viene es a aclarar lo que las comunidades de propietarios pueden hacer de cara al futuro. Efectivamente una comunidad de propietarios puede prohibir con una mayoría de tres quintos las viviendas de alquiler turístico.

Para ello hay primero que convocar de forma correcta una junta ordinaria o extraordinaria donde se lleve dicho punto en el orden del día. En la junta propiamente dicha, se puede prohibir esa actividad en las viviendas con una mayoría de tres quintos. Antes de esta sentencia había audiencias provinciales que exigían una mayoría de tres quintos y otras por unanimidad de los propietarios, con lo que dependiendo de la provincia que te encontraras se necesitaba una u otra mayoría. Ya no hay duda.

3.- Si se prohíbe las viviendas de alquiler turístico, hay que, o bien introducir esta prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios o, si no existen estatutos, inscribir la prohibición en el Registro de la Propiedad para poder extender esa prohibición a todo propietario actual y futuro. De nada sirve convocar bien una junta (ordinaria o extraordinaria), votar y llegar a esos tres quintos y recoger todo el resultado en la preceptiva acta de la junta si después no se modifican los estatutos para que se incluya esta prohibición o no se inscribe el acuerdo en el Registro, porque sería una prohibición que no se le podría imponer a nadie.

Hay comunidades de propietarios de inmuebles muy antiguos donde ni siquiera hay una administradora de fincas y sus propietarios son personas de una edad avanzada que no tienen asesoramiento profesional. En los centros urbanos de las ciudades esto es muy frecuente: inmueble del centro, con pocos propietarios, sin apenas zonas comunes y con pocos gastos (ascensor, limpieza, seguros y poco más). Normalmente como indicamos no tienen asesoramiento y son ellos mismos los que convocan las juntas, redactan las actas y no saben que además tienen que modificar los estatutos o inscribir el acuerdo en el Registro.

Con respecto a las comunidades que ya tenían en sus estatutos una prohibición expresa de las viviendas de alquiler turístico, no podrá en ningún caso aprobarse estos alquileres porque ya estaba prohibido. Otra cosa es que los comuneros también puedan quitar esta prohibición de sus estatutos, pero si no es el caso, esta sentencia tampoco les afecta porque ya tenían la prohibición expresa.

Y aunque la aclaración parezca simple no lo es: la prohibición tiene que ser expresa. No puede ser confusa, porque se exige que sea expresa y porque además, si no es así, siempre puede generar conflicto de interpretaciones que acaban en un juzgado retrasando mucho la decisión entre los vecinos generando además un gasto innecesario.

Nuestra compañera Aurora Clavería Sanguino (aclaveria@efectolegal.es) lleva más de 25 años asesorando a múltiples comunidades de propietarios y puede solucionarte cualquier duda que tengas.