01 Mar Ejecuciones hipotecarias y su incremento en el 2021

Las ejecuciones hipotecarias no paran de incrementarse en nuestro país tras el estallido de la pandemia

De hecho, con datos oficiales en la mano según el INE en su estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del tercer trimestre del 2021, estas ejecuciones hipotecarias en viviendas de personas físicas aumentaron un 20,1% más que en el mismo trimestre de 2020… Y lo peor es que se prevé que sigan subiendo por los efectos de la crisis económica.

Resumimos aquí lo que se puede oponer siempre, insistimos SIEMPRE con asesoramiento jurídico. Más de una vez he alabado a l@s profesionales del turno de oficio, en esta materia su actuación también es formidable.

1.- Cláusulas abusivas

A las ya conocidas clausula suelo o de gastos, existen otra menos conocidas y muy importantes como es el vencimiento anticipado. Esto significa que con unas pocas mensualidades impagadas de la hipoteca, el banco pueda iniciar ya la ejecución hipotecaria dando por vencido el préstamo.

La sentencia de 26 de Enero de 2017 del TJUE consideró dicha cláusula abusiva porque hay que atender a la gravedad del incumplimiento. No es lo mismo dejar de pagar 5 mensualidades que 20, este es el aspecto fundamental para saber si el vencimiento anticipado procede o no.

Otro aspecto interesante es cómo redacta el banco el acta de fijación de saldo

Es ese documental notarial donde se hace constar lo que se debe. Es un documento que tiene que acompañar la demanda de ejecución porque la Ley de Enjuiciamiento Civil lo exige, pero para que sea válido tiene que decir de forma clara el tipo de interés que se ha aplicado y las operaciones de cálculo que han utilizado para determinar ese interés.

Es decir, que no vale con indicar que se debe tal cantidad, sino que tiene que indicar y explicar a qué se debe tal cantidad, que sale de calcular un tipo de interés que resulta de tal operación y asciende a un número concreto de interés.

Otra cláusula abusiva son las comisiones, en casi todas las escrituras de hipoteca hay un apartado para estas comisiones

Hay comisiones por todo. Por ejemplo, la cancelación anticipada; de modo que si te toca la lotería y quieres pagar la hipoteca de una vez, tienes que pagar más de lo que debes por esta comisión. O la comisión de apertura, que la cobraban por el simple hecho de contratar una hipoteca, sin justificar en que concepto de qué o que trabajo habían realizado para justificar esa comisión.

Fundamental también la renuncia al derecho de notificación si se cede el crédito. En las escrituras de hipoteca, los bancos imponían que si ellos vendían tu crédito, tu renunciaba a enterarte. No tenían que informarte de algo tan esencial.

2.- Si no es la primera vez que se inicia una ejecución

Hay veces en las que el banco puso una ejecución, la persona ejecutada se opuso y el Juez@ le dio la razón a esta persona y archivó el procedimiento. En estos casos, el banco no puede poner de nuevo otra ejecución hipotecaria, porque el Juzgado ya le ha dicho que no puede utilizar esa vía con independencia que se deba o no dinero por no pagar las mensualidades de la hipoteca.

En esos casos el banco tiene que irse a una reclamación de cantidad pura y dura o a cualquier otro procedimiento para dar por terminada esa hipoteca

Esto es también muy importante porque los bancos tienen diversos despachos que le llevan la asesoría jurídica y a veces, unos despachos ni siquiera saben lo que han hecho otros despachos que han intervenido anteriormente y si existe o no un procedimiento previo.

3.- Código de buenas prácticas

Los bancos tienen que cumplir con la normativa de transparencia pero no siempre lo hacen, esto es, cuando comprueban que una persona tiene dificultades para pagar su hipoteca deberían informarle sobre el Código de Buenas Prácticas.

Por eso te animo a que lo hagas tu misma; si estás teniendo dificultades ve a tu oficina y solicita POR ESCRITO el Código de Buenas Prácticas, tras esto el banco está obligado a contestarte por escrito sobre la adaptación para intentar salvar la situación y no llegar a la temida ejecución hipotecaria.

El resultado casi nunca es satisfactorio, por eso debes coger esa contestación del banco por escrito donde normalmente te dice que no puedes hacer nada con tu caso y llévalo al Banco de España, porque si al final el banco inicia la ejecución, los Juzgados suelen tener en cuenta que la persona iniciara el Código de Buenas Prácticas.

¡Buena suerte!