26 Ene Contrato de alquiler… Cuando se incumple lo firmado

Contrato de alquiler y las consecuencias de un incumplimiento

Son muy, muy recurrentes las consultas por contratos de alquiler, tanto por parte de arrendador@s/propietari@s como de inquilin@s y la casuística es enorme.

Lo más frecuente es que quien realiza la consulta, es la persona que está cumpliendo con su parte del contrato ya que en un alquiler tienen obligaciones y por supuesto derechos.

En lo que respecta a los derechos, el más importante para arrendador@s/propietari@s es ceder el inmueble en condiciones de uso habitable y abonar los gastos que como propietari@ le corresponde y como principal obligación del inquilin@ abonar la renta.

Por parte del arrendador@s/propietari@s que cumple con sus obligaciones, pero que no recibe la renta puede iniciar una demanda para solicitar a través del Juzgado ese dinero que se le debe, y a la vez, en esa misma demanda puede pedir que directamente se fije un día de lanzamiento.

Esto significa que se señale un día por parte del Juzgado para que directamente se eche al inquilino

CUIDADO! Si es la primera vez que por parte del inquilin@ se incumple con su obligación de pago, puede pagar la deuda cuando reciba la demanda del juzgado y se archiva el procedimiento. Para evitar esto, antes de presentar demanda debes dirigirle un burofax al inquilin@ reclamando esas rentas que debe, indicándolo que de no pagarlas en un plazo de tiempo determinado te vas a ir al Juzgado.

Tienes que tener acreditación por escrito, que ese burofax le ha llegado correctamente, de esta forma no podrá enervar la acción, que significa esa posibilidad de pagar y archivar el procedimiento del Juzgado.

Desgraciadamente, desde el inicio de la pandemia el impago de las rentas del alquiler ha subido de forma alarmante y puede que ante la falta de medios económicos del inquilin@  y a pesar de contar con una sentencia que te reconozca que te debe dinero, nunca llegues a cobrar esa cantidad por la insolvencia.

El impago junto con el miedo al estado en el que le van a devolver el inmueble puede ser los dos temores más frecuentes de los arrendador@s.

Si te encuentras como inquilin@ una demanda del Juzgado, en la que tu arrendador@ te pide rentas no pagada y a la vez que te vayas del inmueble, ¿Qué puedes hacer?

Lo primero es ver si realmente hay un impago, esto es, puede que no le estés pagando a él porque por ejemplo te estás haciendo cargo de pagos de mantenimiento del inmueble que corresponde al propietari@ y que aun conociendo que tiene que abonar este mantenimiento no lo ha hecho.

Este es el caso que ocurre cuando una Comunidad de Propietarios embarga la renta del alquiler de un propietario que no paga la comunidad de propietarios a que viene obligado

En estos casos, son las Comunidades las que en su procedimiento ante el Juzgado y tras tener una sentencia que reconoce que ese propietari@/arrendador@ debe X cantidad por no pagar la comunidad, solicita que se le embargue la cantidad que el inquilino le viene pagando por su alquiler. De modo que el Juzgado ordena a ese inquilino que no pague a su arrendador, sino a la Comunidad de propietarios.

Obviamente en estos casos no puede el arrendador iniciar una demanda contra su inquilino que no hace más que cumplir con una orden judicial.

También puede ocurrir que el arrendador no pague otros gastos que le corresponden como por ejemplo los extintores a que viene obligado con sus correspondientes revisiones. Estos pagos abonados por los inquilinos puede ser opuestos o compensados al arrendador.

Atiende a los meses de fianza que firmaste y si te vas a ir del inmueble, no puedes dejar de abonar los últimos meses, nunca se puede sustituir el pago de la renta de alquiler por los meses de fianza, así lo determina el artículo 36 de la LAU. Es tras la verificación del estado del inmueble por el propietari@ cuando se devuelve o no esa fianza, nunca antes.

Cuidado también con la comunicación al arrendador de tu intención de dejar el piso; tienes que comunicarlo de forma que dejes constancia con al menos 2 meses antes que finalice el contrato si no hay nada concreto en tu contrato.

Son unas pinceladas que, desde Efecto Legal, consideramos que pueden que te aclaren algo, desde Mujeres Valientes, en lo que se refiere al incumplimiento del alquiler…