09 Nov Clausulas hipotecarias ¿luchar contra un gigante?
Clausulas Abusivas
Este mes quiero expresar mi más sincera emoción, en Mujeres Valientes, ante las primeras sentencias del Juzgado especializado de Cádiz en Cláusulas Abusivas. Fallan a favor del consumidor, haciendo justicia a los mismos y ponen fin a las barbaries de los bancos.
Como siempre, he seleccionado un caso especial del Despacho. Una designación nominativa que me llegó hace un año. El caso de Fátima.
Fátima suscribió una hipoteca con su padre, en el año 2001, para comprar la vivienda en la que llevaban años de alquiler. Regentaba junto a él el negocio familiar: una tienda de ultramarinos. Ninguno de los dos, sin estudios, tenían conocimientos jurídicos de ningún tipo. Llevaban en Cataluña desde que Fátima tenía nueve años, así que “eran como gallinas en corral ajeno”, como intrusos en su propio mundo.
Firmaron la hipoteca con la entidad bancaria con toda la ilusión del mundo, ante la vista de tener su casa. Obtuvieron un capital de 250.000 euros, y comenzaron a pagar su hipoteca. Así durante casi trece años, casi la mitad de la vida del préstamo. Todo bien hasta ahora, ¿verdad?
Aquí la cosa se complica. En 2014, el padre de Fátima, Rafael, falleció a consecuencia de una enfermedad crónica con la que llevaba luchando años. Fátima tuvo que enfrentarse a muchas cosas: la pérdida repentina de su padre por una parte; por otra, asumir la regencia del negocio familiar sola, sin la ayuda de nadie; y por último, seguir adelante con la hipoteca, que era algo normal, dado que en los últimos años era ella la que afrontaba ese gasto.
Sin embargo, eso no fue lo peor. Cuatro meses después, Fátima se encontró una carta en el buzón que la requería para que en seis días acudiera al Juzgado a recoger una notificación. Extrañada, Fátima acudió tal y como pedía el requerimiento. Se encontró con lo impensable. La entidad bancaria había puesto una demanda de Ejecución Hipotecaria a Fátima por incumplimiento del contrato hipotecario, concretamente una de sus cláusulas. Fátima, al no entender lo que contenía dicha cláusula, acudió a mí para que le estudiara la hipoteca. Lo primero que hice al leer del hilo al pabilo la escritura, fue echarme las manos a la cabeza. Lo que hice fue, presentar una oposición en tiempo y forma a la ejecución justificando que no había habido incumplimiento alguno en el contrato, y por supuesto, enumerando el clausulado abusivo que el banco había puesto para blindarse.
Dicho esto, paso a exponer lo que quiero transmitir a todas hoy:
¿Qué cláusulas abusivas nos podemos encontrar en una escritura de préstamo hipotecario a día de hoy?
¡Vamos allá!
– Límite mínimo a la variación del tipo de interés.- Cláusula Suelo.
Está a la orden del día. Las cláusulas suelo últimamente nos dan muchos quebraderos de cabeza. En mi humilde opinión jurídica, una cláusula suelo, convierte una hipoteca variable, en interés fijo encubierta. ¿Por qué? Muy sencillo, cuando se contrata una hipoteca a interés variable, lo que se persigue es que la cuota varíe, tanto al alza, como a la baja. Es decir, si el euribor baja, la cuota de tu hipoteca también bajará. El incluir un límite a la variación del tipo de interés a la baja, implica que por mucho que baje el euribor, siempre se pagará un interés mínimo en la cuota. Pongamos un ejemplo. Una hipoteca que tiene una cláusula suelo de 3%, por mucho que baje el euribor, aunque se ponga en negativo, esa persona siempre pagará un 3%.
Gastos de Formalización de la Hipoteca
También está a la orden del día. Esta cláusula suele ser la cláusula financiera quinta de las escrituras hipotecarias, por la cual se imponen indebidamente al prestatario todos los gastos de constitución y formalización de la hipoteca. Os lo explicaré de un modo muy sencillo.
Cuando se compra una vivienda, el consumidor afronta dos bloques de gastos, de los cuales tiene que provisionar una cantidad de dinero en el momento de la firma de la hipoteca. Dicha provisión, no la aporta ni abona siquiera el cliente, sino que es el propio banco el que la retiene del dinero del préstamo hipotecario.
Se entiende que el bloque de los gastos de la compraventa deben ser abonados por el cliente, pues es la persona que adquiere derechos reales sobre la propiedad sobre la que versa la operación. Es decir, hay una transmisión de propiedad entre el vendedor y el comprador, y los derechos los adquiere el comprador y suscribiente del préstamo hipotecario.
El tema del bloque de gastos de la hipoteca es muy diferente. El motivo es el siguiente: aquí no hay una adquisición de derechos para el consumidor (prestatario), que adquiere deudas. Cuando se quiere comprar una casa, lo que el consumidor pide es un préstamo, es decir, dinero para comprarla. ¿Quién es quien pide que el inmueble sea la garantía del préstamo? El banco. El desglose de gastos se hace de la siguiente manera:
Notaría y Registro.- Al consumidor, cuando solicita su hipoteca, le da igual y le es completamente indiferente si el contrato de préstamo se firma en un notario, o en el despacho del director de la entidad financiera a título privado. Y la realidad es que así es, es igualmente válido. Sin embargo, el banco no tiene suficiente con un documento privado que lo único que recoge en última instancia, es la voluntad de ambas partes, el dinero que se presta, el plazo y las condiciones financieras. En esencia, exactamente lo mismo que puede recoger la escritura.
Sin embargo, para recoger una garantía hipotecaria, y que esa garantía entre mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, requiere que se haga ante notario. ¿Quién, por tanto, requiere los servicios del notario y del registrador? El banco, de nuevo, para variar. Según la normativa de los aranceles de notarios y registradores, se dispone que tendrá que abonar esos gastos quien requiera sus servicios. En el caso de la compraventa sí es cierto que son las partes los que lo requieren por haber una transmisión de bienes y derechos reales; pero en el asunto de la hipoteca, es el banco quien requiere y obliga el notario, siendo además el banco quien redacta la minuta que se envía a la notaría.
Gestoría.- Este asunto es bastante claro. El consumidor, que rara vez tiene conocimientos financieros para poder disponer de una gestoría de confianza como de quien dispone de un médico o un abogado, no elige la gestoría, sino que es el propio banco el que dispone qué gestoría trabajará, y qué tareas se le encomendará. Y para colmo, al consumidor se le cobran todos esos gastos de gestión del préstamo. Evidentemente, esto es abusivo, y por tanto, debe ser asumido en el banco.
Tasación.- Este gasto no suele aparecer en todas las hipotecas, sobre todo en las antiguas. El banco exige que la vivienda se tase previamente para poder reducir el importe del capital prestado. Es decir, si la vivienda tiene un precio de venta de 100000 euros, el banco te concede el 80%, es decir, 80000 euros. El banco, siempre exige una tasación, para conceder de préstamo el 80% del menor valor. Si la tasación es menor, el préstamo será menor. Si la tasación es mayor, el préstamo será mayor. La tasación no es necesaria para la formalización de una hipoteca, por lo tanto, el mayor beneficiado por ello es el banco, puesto que el consumidor tampoco tiene acceso al certificado de tasación a pesar de que él ha sido quien ha pagado al perito tasador.
Actos Jurídicos Documentados.- Este asunto es el más polémico, en mi humilde opinión por una mala interpretación que se da a la norma. Entienden que en el acto jurídico documentado como impuesto, se produce una transmisión y una adquisición de derechos. Esto no es así. El acto jurídico documentado, según la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, consiste en la emisión de escrituras, actas y documentos notariales. Es decir, este impuesto solo se paga si hay escritura e inscripción en registro.
El impuesto es el que tiene mayor cuantía, y el que no están devolviendo todos los tribunales. La norma tributaria dispone, que “el obligado al pago será el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Discúlpenme si parezco “cerrada”, pero ¿qué transmisión de derechos hay para un prestatario en su hipoteca? ¡Ninguna! ¡Solo adquiere deudas! Sin embargo, la entidad financiera es la que obtiene una garantía real, y un título de ejecución preferente, es decir, que si el banco ejecuta, el banco cobra primero. Por eso, este Despacho sigue trabajando para que se devuelva ese impuesto y concepto de gasto al consumidor, puesto que la norma se está malinterpretando.
CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
Esta cláusula está dando últimamente muchos quebraderos de cabeza, por la sencilla razón de que a día de hoy estamos esperando, como cuando las cláusulas suelo, que el TJUE se pronuncie sobre este asunto y la mayoría de las causas en las que se debate la abusividad de esta cláusula, por no decir todas, se encuentran suspendidas en tanto en cuanto Europa se pronuncie.
¿En qué consiste esta cláusula? Pues que el banco, ante el impago de una cuota, o de dos, podía declarar el vencimiento del préstamo y ejecutar la hipoteca antes de tiempo. Al igual que las cláusulas suelo, la fecha que debemos tener en cuenta en este campo es también Mayo de 2013, cuando se produjo una modificación sustancial en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes, los bancos podían dar por vencido anticipadamente el préstamo y reclamar la totalidad de lo adeudado desde que el consumidor dejara de pagar una sola cuota. Impresiona la abusividad ¿no? Tras esta reforma, los bancos deben aguantar las garras hasta que el consumidor deje de pagar, como mínimo, tres cuotas. En el caso de Fátima, fue un vencimiento anticipado, pero no por impago, sino por otra cláusula que expondré con posterioridad.
INTERESES DE DEMORA
Esto es comúnmente conocido como “la penalización más grande al dejar de pagar un préstamo”. En estos casos, cuando el deudor deja de pagar una cuota, empiezan a contar unos intereses por demora en el pago dentro del plazo pactado. Algo normal, lo que no es normal es el porcentaje de interés que se aplica a esa demora. Una cosa es penalizar, y otra es abusar y condenar al consumidor.
Estos intereses ya fueron también regulados legalmente en 2013 con la modificación de la Ley Hipotecaria, la cual los limitó a tres veces el tipo de interés del dinero, por lo que a día de hoy no podía estar a más del 9%.
En el caso de Fátima estaban al 28%, es decir, tres veces más de lo autorizado.
COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE IMPAGOS
Esta comisión da al banco facultad de cobrar al consumidor una cantidad fija (normalmente 30 – 40 €), por cada cuota impagada. Esta comisión no es solo abusiva sino desproporcionada, porque se considera una doble penalización al consumidor, que ya sufre los intereses de demora al impagar una cuota. Por lo tanto, esta comisión es desproporcionada y abusiva.
VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALLECIMIENTO DE UN DEUDOR
Aquí viene la madre del cordero, esta es la cláusula por la que la entidad financiera ejecutó la hipoteca de Fátima. La cláusula decía lo siguiente:
“En caso de fallecimiento de uno de los deudores, la Caja podrá dar por vencido anticipadamente el contrato por incumplimiento”
Dicha cláusula no solo hizo que me echara las manos a la cabeza, sino que me revelase la idea de mal fondo que tenía la entidad bancaria. Hoy día no existe, desde hace muy poco, pero es la única con la que me he encontrado que contemplaba estas cláusulas.
Fátima se encontró con una situación completamente absurda. Sin haber dejado de pagar la hipoteca, que es la esencia y obligación principal del prestatario, se encuentra con que por el lamentable hecho de que su padre había fallecido, el banco le dice que no ha cumplido con el contrato. ¿Qué se ha incumplido? Si la obligación principal de un préstamo es pagar la deuda, da igual quién la pague.
El despacho se opuso a la ejecución hipotecaria alegando todas estas cláusulas, por abusivas, a excepción de los gastos de formalización, que se reclamaron a posteriori. La ejecución se archivó por el carácter abusivo de las cláusulas, y el banco fue quien afrontó las costas procesales. De hecho, a día de hoy, estoy esperando a cobrarlas.
Este mes ha sido un poco largo, pero no me quedaba más remedio. A todas las mujeres luchadoras que llevan la administración de la casa, y que tienen que hacer malabarismos para pagar la hipoteca, partid de la base de que el estudio de la hipoteca en Mateos Selma Abogados es gratuito. Consigue tu informe de cláusulas abusivas ya, completamente gratis. Solo tienes que enviarnos las escrituras de la hipoteca por correo electrónico (mateosselma.abogados@gmail.com) y te enviaremos el informe realizado.
No Comments